Τελευταία Ανανέωση: 08/10/2018

Την προηγούμενη εβδομάδα είχαμε γράψει για την παρουσία μας στην ημερίδα του Πανελληνίου Συνδέσμου Διαχειριστών Ακινήτων (ΠΑ.ΣΥ.Δ.Α) σε συνεργασία με την Airbnb Academy στην οποία παρευρέθησαν πάνω από 200 διαχειριστές ακινήτων από όλη την χώρα.

Το άρθρο αυτό είχε εξαιρετική απήχηση κυρίως γιατί ανέφερε τα 5 πιο συχνά ερωτήματα των συμμετεχόντων που απαντήθηκαν στην ημερίδα. Όμως, πολύς κόσμος που δεν μπόρεσε να περευρεθεί έχει τις ίδιες απορίες και το inbox μας γέμισε με emails ιδιοκτητών και διαχειριστών (πελατών μας αλλά και όχι μόνο) που ζητούσαν να μάθουν τις απαντήσεις.

Ζητήσαμε λοιπόν από τους ομιλητές του πάνελ της εκδήλωσης να μας απαντήσουν τις ερωτήσεις αυτές και γραπτά, για να διευκολύνουν και όσους δεν μπόρεσαν να παρευρεθούν. Οι ερωτήσεις είναι οι εξής:

1. Πως δηλώνω το ακίνητό μου στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ;
2. Διαχειρίζομαι λίγα ακίνητα. Συμφέρει να ανοίξω εταιρεία;
3. Πως μπορώ να αλλάξω διαχειριστή για ένα ακίνητο στο Airbnb χωρίς να χαθούν οι κριτικές;
4. Τι σημαίνει φορολογικά το να έχω συνδιαχειριστή στο ακίνητό μου;
5. Αν ανεβάσω το ακίνητό μου σε περισσότερες πλατφόρμες, πόσο θα αυξηθούν οι κρατήσεις μου;

Κάθε ερώτηση απαντήθηκε από έναν από τους ομιλητές, και αναφέρονται παρακάτω με 2 λόγια για τον καθένα.

Ερώτηση 1: Πως δηλώνω το ακίνητό μου στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ;

Απαντά: Λεωνίδας Καλαβρυτινός, Ιδιοκτήτης και Διαχειριστής Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής

Κάθε ιδιοκτήτης, κάτοχος ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης μετά την 30/8/18, υποχρεούται σε εγγραφή κάθε εκμισθούμενου ακινήτου στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής. Με την εγγραφή κάθε εκμισθούμενου ακινήτου στο μητρώο λαμβάνει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) ανά ακίνητο, τον οποίο είναι υποχρεωμένος να αναγράψει στην ιστοσελίδα την οποία προβάλλεται.

Για να καταστεί αυτό εφικτό

1. Εισέρχεται με τους προσωπικούς του κωδικούς του taxis στη σελίδα της ΓΓΠΣ(www.gsis.gr)
2. Από τις εφαρμογές επιλέγει την “Βραχυχρόνια μίσθωση στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού” και στη συνέχεια
   1. συμπληρώνει τα προσωπικά του στοιχεία και εγγράφεται ως Διαχειριστής
   2. επιλέγει την ιδιότητα του ως Διαχειριστής(Κύριος, επικαρπωτής, υπεκμισθωτής,κλπ) και
   3. συμπληρώνει το ΑΤΑΚ του ακινήτου.

Τότε το σύστημα του αποδίδει τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτων(ΑΜΑ) και του δίνει τη δυνατότητα εκτύπωσης.

Ιδιοκτήτης ακινήτου εάν εκμισθώνει

1. Διακριτά περισσότερους του ενός χώρους που είναι στο ίδιο ακίνητο(τμηματική μίσθωση),τότε αποκτά ξεχωριστό ΑΜΑ για κάθε χώρο.
2. Ολόκληρο το ακίνητο είτε περισσότερους του ενός χώρους του ίδιου ακινήτου, τότε αποκτά ΑΜΑ πρώτα για ολόκληρο το ακίνητο και στη συνέχεια ξεχωριστό ΑΜΑ για κάθε χώρο του ιδίου του ακινήτου που προτίθεται να εκμισθώνει,μέσω της επιλογής (“τμηματική μίσθωση”)
3. Σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης ακινήτου είναι κάτοχος Ε.Σ.Λ.,τότε καταχωρεί το ακίνητο στο μητρώο,αλλά σαν ΑΜΑ χρησιμοποιεί τον αριθμό του ΕΣΛ.

Μετά την έκδοση ΑΜΑ, μπορεί να προβεί στην υποβολή δήλωσης βραχυχρόνιας διαμονής αλλά και να συμπληρώσει τον σχετικό πίνακα για την περίπτωση συνδικαιούχων εισοδήματος με τα ποσοστά εκάστου εξ αυτών. Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας,η διαδικασία ακολουθείται από ένα μόνον εκ των συνιδιοκτητών.

Ο διαχειριστής έχει την δυνατότητα

1. Nα προβαίνει σε Τροποποίηση των στοιχείων του
2. Nα υποβάλλει τροποποιητικές δηλώσεις διαμονής η δηλώσεις ακύρωσης κράτησης.

Η οριστικοποίηση του Μητρώου στην ηλεκτρονική εφαρμογή πραγματοποιείται μετά την 31η Δεκεμβρίου του τρέχοντος έτους, με την οριστικοποίηση του πίνακα συνδικαιούχων και μέχρι την έναρξη λειτουργίας της εφαρμογής υποβολής των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος,του τρ.οικονομικού έτους. Οι υπόχρεοι που έχουν συνάψει βραχυχρόνιες μισθώσεις από 1.1.2018 και μέχρι την έναρξη της λειτουργίας εφαρμογής (30/8/2018) εγγράφονται στο ως άνω Μητρώο το αργότερο μέχρι την 30η Νοεμβρίου 2019 και επιπλέον υποχρεούνται να υποβάλλουν συγκεντρωτική ανά ακίνητο δήλωση μέχρι τις 30/11/2018, που θα συμπεριλαμβάνει όλες τις βραχυχρόνιες μισθώσεις από 1/1-30/8/2018. Τυχών βραχυχρόνιες μισθώσεις που συνάπτονται ιδιωτικά και όχι μέσω πλατφόρμας,δεν υπάγονται σε αυτές τις διατάξεις και αντιμετωπίζονται ως κοινές αστικές μισθώσεις,εκτός και αν συνοδεύονται από υπηρεσίες, οπότε αντιμετωπίζονται ως επιχειρηματική δραστηριότητα(ΠΟΛ.1187/17). Η ίδια διαδικασία ακολουθείται από όλους τους Διαχειριστές ακινήτων,όποια ιδιότητα και εάν έχουν(κύριος,επικαρπωτής,υπεκμισθωτής,τρίτος),όπως περιγράφεται στην ΠΟΛ 1187/17

Λεωνίδας Καλαβρυτινός
Ιδιοκτήτης και Διαχειριστής Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής
Email: [email protected] 

Ερώτηση 2: Διαχειρίζομαι λίγα ακίνητα. Συμφέρει να ανοίξω εταιρεία;

Απαντά: Γιώργος Ιντζιάδης, διαχειριστής ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής

Πόσες φορές δεν αναρωτηθήκαμε «τόσα έξοδα για το ακίνητο και να πηγαίνουν χαμένα?» «μήπως με συμφέρει να λειτουργώ σαν εταιρεία?» Η αλήθεια είναι ότι υπάρχουν πολλές προϋποθέσεις οι οποίες είναι διαφορετικές για τον καθένα μας.

Εάν δώσουμε ένα παράδειγμα ετήσιας είσπραξης 35.000 ευρώ από βραχυχρόνια ενοικίαση ενός η περισσοτέρων ακίνητων και παραδεδομένοι ότι τα λειτουργικά έξοδα για να προκύψει το ανωτέρω ποσό ανέρχονται στο 28% των εσοδών, θα διαπιστώσουμε τα εξής;

Στην κατηγορία του ιδιώτη διαχειριστή θα προκύψει μια φορολογική επιβάρυνση της τάξης των 9237 ευρώ. { (35000 – 5% = 33250) . (12.000Χ15%=1800) (21250Χ35%=7437) (1800 +7437=9237)}. Εάν αφαιρέσουμε τον φόρο 9237 και τα έξοδα 9800(28%) ο ιδιώτης θα κερδίσει 15.962 €

Το ίδιο ακίνητο-α που λειτουργεί υπό μορφή εταιρείας ΙΚΕ (λειτουργικό κόστος εταιρείας 6000/ετησίως) θα έχει τα ιδιά λειτουργικά έξοδα (9800) τα οποία μαζί με τμήμα του λειτουργικού της κόστους ,θα εκπίπτει από τα έσοδά της και θα διαμορφώνει μια υποχρέωση φόρου της τάξης των 6438 ευρώ. Εάν, και εδώ αφαιρέσουμε τον φόρο 6438 ,τα έξοδα του ακίνητου 9800 και τα έξοδα λειτουργίας της εταιρείας 6000 προκύπτει κέρδος 12.762 € για την εταιρεία ,σαφώς μικρότερο από τα 15962 ευρώ κέρδους του ιδιώτη.

Βέβαια το παράδειγμα είναι στοιχειώδες χωρίς να λαμβάνει υπ’ όψη του παραμέτρους όπως:

• Έχω ήδη εταιρεία και επεκτείνω την δραστηριότητα της
• Έχω πρόθεση να αυξήσω τα ακίνητα μου και να λειτουργήσω επαγγελματικά
• Ανήκω σαν ιδιώτης στην φορολογική κλίμακα των 35-45%

Επομένως, όπως προείπα πρέπει κάθε περίπτωση να σταθμίζεται ανάλογα με την φορολογική κατάσταση του καθενός μας μαζί με τον φοροτεχνικό μας σύμβουλο.

Ο Γιώργος Ιντζιάδης ασχολείται με διεθνές εμπόριο, και τα τελευταία χρόνια με διαχείρηση ακινήτων
Email: [email protected]

Ερώτηση 3: Πως μπορώ να αλλάξω διαχειριστή για ένα ακίνητο στο Airbnb χωρίς να χαθούν οι κριτικές;

Απαντά: Ανδρέας Χίου, Αρχιτέκτονας & Διαχειριστής ακινήτων

H Airbnb ξεκίνησε την λειτουργία της βασιζόμενη στις κριτικές των επισκεπτών (guests) για τους οικοδεσπότες (hosts) και το αντίστροφο. Μέχρι και σήμερα λοιπόν η αξιολόγηση μιας κράτησης γίνεται από τον επισκέπτη για τον οικοδεσπότη και από τον οικοδεσπότη για τον επισκέπτη. Στην όλη διαδικασία των αξιολογήσεων δεν υπάρχει πουθενά το στοιχείο «ακίνητο». Όταν επισκεπτόμαστε ένα ακίνητο για την διαμονή μας, δεν αξιολογούμε το ίδιο το ακίνητο (δεν έχουμε ρόλο επιθεωρητή ακινήτων άλλωστε) αλλά την φροντίδα που δείχνει ο οικοδεσπότης στο ακίνητό του και στην δική μας φιλοξενία εκεί. Η λογική λοιπόν της Airbnb είναι να καταχωρεί στο website της οικοδεσπότες και αυτοί με την σειρά τους τα ακίνητά τους. Όταν λοιπόν ένα ακίνητο αλλάξει οικοδεσπότη, λογικό είναι όλες οι προηγούμενες κριτικές να μείνουν στον προηγούμενο διότι για αυτόν έγιναν από τους φιλοξενούμενούς του.

Αξιολογείστε τον host λέει η Airbnb, δεν λέει αξιολογείστε το ακίνητο!

Για να καταλάβουμε καλύτερα την λογική της εταιρείας, που κατά την γνώμη μου είναι απολύτως σωστή, θα σας αναφέρω ένα απλό παράδειγμα:

Έστω ότι υπάρχει ένα συγκεκριμένο ακίνητο και ο host που το διαχειρίζεται, λειτουργεί άψογα την όλη διαδικασία. Το ακίνητο είναι πάντα καθαρό, όλα τα αναγκαία είναι στην θέση τους, σεντόνια πετσέτες κ.λ.π. πεντακάθαρα και ο ίδιος είναι πάντα διαθέσιμος να βοηθήσει τους φιλοξενούμενούς του να περάσουν καταπληκτικά και να έχουν μια αξέχαστη εμπειρία. Όλες οι κριτικές λοιπόν θα είναι 5 αστέρων και το ακίνητο θα είναι πάντα γεμάτο από κρατήσεις. Ας υποθέσουμε τώρα ότι πωλείται το συγκεκριμένο ακίνητο και ο επόμενος host δείχνει πλήρη αδιαφορία. Βρωμιά παντού, ακαταστασία και εγκατάλειψη. Φυσικά όπως καταλαβαίνουμε όλοι μας το ακίνητο θα ερημώσει. Από την άλλη πλευρά ο προηγούμενος host αναλαμβάνει ένα μέτριο ακίνητο και με την εμπειρία και ευθύνη που τον διακρίνει, συνεχίζοντας να κάνει άψογη δουλειά, το απογειώνει. Δεν θα ήταν λοιπόν κρίμα όλες οι καλές κριτικές που είχε ο πρώτος host να ακολουθούν το ακίνητο και όχι τον ίδιο?

Αυτός είναι λοιπόν ο λόγος που οι κριτικές δεν ακολουθούν το ακίνητο αλλά τον host και αυτός είναι και ο λόγος που ο host γίνεται superhost και όχι το ακίνητο superακίνητο (ας μου επιτραπεί ο όρος).

Νομίζω ότι εξήγησα επαρκώς τον λόγο που δεν γίνεται αλλάζοντας διαχειριστή ακινήτου να μην χαθούν οι κριτικές του ακινήτου.

Η συμβουλή μου είναι, σε περίπτωση αλλαγής διαχειριστή για οποιονδήποτε λόγο, να ξεκινήσουμε να κτίζουμε από την αρχή ένα καλό προφίλ διαχειριστή δίνοντας στο ακίνητο που διαχειριζόμαστε την ανάλογη φροντίδα. Μόνο σε αυτή την περίπτωση θα έχουμε και τις καλές κριτικές που χρειαζόμαστε για να έχουμε κρατήσεις.

Ανδρέας Χίου
Αρχιτέκτονας & Διαχειριστής ακινήτων
Από το 2010 ασχολείται με την διαχείριση & προώθηση πολυτελών ακινήτων στο internet, δημιουργώντας brand names, δίνοντας έτσι υπεραξία στα ακίνητα, με την μέθοδο του ISMM (Internet & Social Media Marketing).
https://www.linkedin.com/in/andreaschiou
https://www.facebook.com/naftilos
[email protected]
Τηλ. 6959697836

Ερώτηση 4: Τι σημαίνει φορολογικά το να έχω συνδιαχειριστή στο ακίνητό μου;

Απαντά: Χρήστος Μωρίκης, διαχειριστής ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής – Beemyguest.gr

Φορολογικά , απέναντι στο κράτος και τις ελεγκτικές υπηρεσίες «διαχειριστής» ενός ακινήτου είναι μόνο ένα φυσικό ή νομικό πρόσωπο. Εν συντομία πρόκειται είτε για τον κύριο του ακινήτου, είτε τον επικαρπωτή, είτε τον άνθρωπο που μισθώνει ένα ακίνητο και η σύμβασή του προβλέπει πως έχει δικαίωμα υπομίσθωσης σε τρίτο η τρίτα πρόσωπα. Άρα, εκείνος ,αν και όχι κύριος, μπορεί να αναρτά ένα ακίνητο στις ψηφιακές πλατφόρμες. Ακόμη και στις περιπτώσεις που σε κάποιο ακίνητο οι κύριοι η επικαρπωτές είναι πάνω από ένας, τον ρόλο του «διαχειριστή» αναλαμβάνει ένας εξ αυτών εκπροσωπώντας τους υπόλοιπους απέναντι στην φορολογική αρχή, ενημερώνοντας μέσω της κατάλληλης εφαρμογής για τον επιμερισμό των εισοδημάτων.

Στην καθημερινή πρακτική, ονομάζουμε «συνδιαχειριστή» η «συνοικοδεσπότη» η και απλώς «διαχειριστή» το άτομο η την εταιρεία που αναλαμβάνει στην θέση μας να διαχειρίζεται και να διεκπεραιώνει μέρος η όλες τις εργασίες που αφορούν ένα σπίτι, μια καταχώρηση και την δραστηριότητά της. Η εργασία αυτή, μπορεί να διεκπεραιώνεται χωρίς αμοιβή (από κάποιον φίλο η συγγενή της επιλογής μας) και τότε δεν έχει φορολογικό ενδιαφέρον. Μπορεί όμως να ανατίθεται σε πρόσωπο η εταιρεία και να προϋποθέτει την αμοιβή τους. Σε αυτή την περίπτωση, υπάρχει φορολογικό ενδιαφέρον για το κράτος, διότι η αμοιβή του διαχειριστή συνιστά εισόδημα με απαίτηση φορολόγησης. Αυτό με την σειρά του, δεν σημαίνει κατ ανάγκη ότι από την πλευρά του κυρίου-ιδιοκτήτη υπάρχει ανάλογο ενδιαφέρον. Επειδή στην περίπτωση των ιδιοκτητών- ιδιωτών δεν εκπίπτει φορολογικά καμία δαπάνη (πλην ενός 5% επί του εσόδου που υπολογίζει αυτόματα το σύστημα κατά την υποβολή των δηλώσεων) πολύ συχνά, ακόμη και το σύννομο παραστατικό που θα λάβει ο ιδιοκτήτης δεν μειώνει στο ελάχιστο την φορολογική του υποχρέωση. Αυτό, για μικρές ιδιοκτησίες, με σχετικά χαμηλές πωλήσεις σε συνδυασμό με όλη την σειρά των δαπανών που δεν εκπίπτουν (ενέργεια, νερό, τηλεφωνία, ίντερνετ, αναλώσιμα, καθαρισμοί ,κοινόχρηστα) καθιστά ασύμφορη την χρήση “διαχειριστή” σε αρκετές περιπτώσεις.

Εν τούτοις, στις ημέρες μας, έχουν αναπτυχθεί αρκετά αποδοτικά φορολογικά «εργαλεία» που επιτρέπουν στους ιδιοκτήτες να εκπέσουν στην πράξη μεγάλο μέρος των λειτουργικών και του συνόλου των διαχειριστικών εξόδων, φορολογούμενοι τελικά για το πραγματικό και όχι για κάποιο πλασματικό «εισόδημα» όπως ορίζει ο νόμος. Για να εκμεταλλευτούν αυτά τα πλεονεκτήματα, οι ιδιοκτήτες πρέπει απαραίτητα να συνεργαστούν με πρόσωπα η διαχειριστικές εταιρείες που ασκούν νόμιμα αυτή την δραστηριότητα έχοντας ανάλογη τεχνογνωσία και να αποφύγουν ευκαιριακές συνεργασίες στα πλαίσια της «γκρίζας» οικονομίας που εκ των πραγμάτων δεν μπορούν να τους αποδώσουν την χρήση αυτών των φορολογικών πλεονεκτημάτων.

Χρήστος Μωρίκης, Ιδιοκτήτης και διαχειριστής ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης
Email: [email protected]
Facebook: https://www.facebook.com/christosmorikis
Τηλ: 210-8225021, 6973660500

Ερώτηση 5: Αν ανεβάσω το ακίνητό μου σε περισσότερες πλατφόρμες, πόσο θα αυξηθούν οι κρατήσεις μου;

Απαντά: Αλέξανδρος Καραβίτης, Hosthub

Πριν ξεκινήσει την λειτουργία της η Hosthub, τρέξαμε μια παγκόσμια έρευνα σε 1200 ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων για να δούμε κατα πόσο αυξήθηκε το εισόδημά τους από την ώρα που βάλανε τα ακίνητά τους σε περισσότερες πλατφόρμες. Το αποτέλεσμα ήταν συγκλονιστικό.

Για όσους δεν έχουν χρόνο να διαβάσουν την έρευνα, να πούμε στα γρήγορα ότι ο μέσος όρος αύξησης του εισοδήματος ήταν 2,2 φορές! Αυτό σημαίνει πως αν δεν έχετε πάνω από 90% πληρότητα από ένα κανάλι, τότε χάνετε πολλά χρήματα κάθε χρόνο αν δεν είστε σε περισσότερα κανάλια τύπου Airbnb – και υπάρχουν εκατοντάδες να διαλέξετε. Εμείς συστήνουμε στους πελάτες μας τουλάχιστον τα 5 μεγάλα (Airbnb, Booking.com, Homeaway, Tripadvisor, Expedia) και ανάλογα το κοινό, το είδος του καταλύματος και την τοποθεσία, υπάρχουν πολλά ακόμα εξειδικευμένα κανάλια που μπορεί να φέρουν ποιοτικές κρατήσεις που θα χάνατε χωρίς αυτά. Αν σας αγχώνει η σκέψη της διαχείρισης των κρατήσων από πολλά κανάλια, η Hosthub έχει την λύση: Συγχρονίζουμε όλα σας τα ημερολόγια σε όλα τα κανάλια και εξαλείφουμε εντελώς τις διπλοκρατήσεις – και με εγγύηση!

Δοκιμάστε μας τώρα για 14 μέρες δωρεάν και δείτε πόσο μπορεί να αυξηθεί το εισόδημά σας!