Απαντήσεις της ΑΑΔΕ στα φλέγοντα ερωτήματα των διαχειριστών ακινήτων

Το παρακάτω κείμενο είναι αναδημοσίευση από το facebook page του ΠΑΣΥΔΑ (Πανελλήνιος Σύλλογος Διαχειριστών Ακινήτων). Η Syncbnb Greece είναι μέλος του Συλλόγου και υποστηρίζουμε τις προσπάθειες του με όποιον τρόπο μπορούμε. Αν είστε διαχειριστής και ενδιαφέρεστε να μάθετε περισσότερα μπορείτε να επισκευτείτε το facebook page τους εδώ: https://www.facebook.com/groups/pasida/ 

ΑΠΑΝΤΗΣΕΙΣ ΤΗΣ Α.Α.Δ.Ε. ΣΤΙΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ ΤΩΝ ΜΕΛΩΝ ΤΟΥ ΣΥΛΛΟΓΟΥ ΠΑ.ΣΥ.Δ.Α. ΠΟΥ ΤΕΘΗΚΑΝ ΣΤΗΝ ΣΥΝΑΝΤΗΣΗ ΣΤΙΣ 08/11/2018

Στις 08 Νοεμβρίου 2018 αντιπροσωπεία του Συλλόγου ΠΑ.ΣΥ.Δ.Α., αποτελούμενη από τον Ανδρέα Χίου (Πρόεδρο), Θρασύβουλο Μίαρη (Αντιπρόεδρο), Λεωνίδα Καλαβρυτινό (Γραμματέα) και Γιώργο Ιντζιάδη (Ταμία), εγκαινιάζοντας αμφίδρομη επικοινωνία με την ΑΑΔΕ και συγκεκριμένα με το τμήμα Μητρώου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων, επισκέφθηκε την υπηρεσία και είχε διεξοδική και αναλυτική συζήτηση στην οποία τέθηκαν σημαντικά ερωτήματα πολλών μελών του Συλλόγου για κεντρικά θέματα που απασχολούν χιλιάδες ανθρώπους που δραστηριοποιούνται στον χώρο της βραχυχρόνιας μίσθωσης και «δίνουν ανάσα» τόσο στο προσωπικό τους εισόδημα, όσο και στην συνολική οικονομική δραστηριότητα του τόπου.

Είναι προφανές ότι ταυτόχρονα με τα ερωτήματα, διατυπώθηκαν ιδέες για λύσεις σε προβλήματα που ανακύπτουν , έτσι ώστε να αποδειχθεί αμοιβαία και ευρύτερα επωφελής η ανάπτυξη της δραστηριότητάς μας.
Η συνάντηση έγινε σε κλίμα κατανόησης με φιλικό και ανοιχτό τρόπο. Διαπιστώσαμε την βούληση της υπηρεσίας να έχουμε και άλλες παρόμοιες συναντήσεις στο μέλλον, όταν υπάρχει ανάγκη διευκρίνησης σε οποιοδήποτε θέμα μας απασχολεί, αλλά και όταν υπάρχουν ιδέες και προτάσεις-λύσεις που μπορούν να βελτιώσουν την καθημερινότητά μας και είναι στα πλαίσια των δυνατοτήτων της υπηρεσίας.

Η συζήτηση διήρκησε 2 ώρες στις οποίες αναπτύχθηκαν τα ερωτήματα και οι ιδέες μας. Σε πολλά, λάβαμε σαφείς απαντήσεις που ικανοποιούν αιτήματα για αναγκαίες ρυθμίσεις και την υπόσχεση ότι θα προστεθούν σύντομα σαν οδηγίες στο έντυπο των συχνών ερωτήσεων – απαντήσεων της ΑΑΔΕ.

Υπήρξαν θέματα, περισσότερο σύνθετα, τα οποία χρειάζονται περαιτέρω επεξεργασία και διευκρίνηση και για τα οποία πήραμε την διαβεβαίωση ότι θα αποτελέσουν ζητήματα νέας ΠΟΛ για την οποία η πληροφόρησή μας λέει ότι αναμένεται σε σύντομο χρονικό διάστημα.
Η αίσθηση που μας διακατέχει είναι πως ο σύλλογός μας, με όλο και περισσότερα μέλη και συλλογικές λειτουργίες, έχει την δυνατότητα εκτός από δρών συνομιλητής, να καταστεί σύντομα ουσιώδης εισηγητής και παράγοντας διαμόρφωσης αντίστοιχων πολιτικών που θα έχουν στο κέντρο τους μία ισότιμη και επωφελή για όλους θέση της «βραχυχρόνιας μίσθωσης» στο τουριστικό προϊόν της χώρας μας.
Δείτε παρακάτω τις απαντήσεις στα ερωτήματα που θέσαμε:

ΕΡΩΤΗΜΑΤΑ ΜΕΛΩΝ ΣΥΛΛΟΓΟΥ ΠΑ.ΣΥ.Δ.Α. ΠΡΟΣ ΑΑΔΕ

1. Μπορεί να εμφανίζεται στην πλατφόρμα ως contact person/host άτομο ή νομικό πρόσωπο διαφορετικό από τον φορολογικό Διαχειριστή του Ακινήτου, εφόσον κατά τα λοιπά αναγράφεται ο ΑΜΑ του Διαχειριστή Ακινήτου στην πλατφόρμα και φυσικά δηλώνονται τα μισθώματα στην ειδική εφαρμογή στο όνομα του υπόχρεου Διαχειριστή Ακινήτου? Η μεταξύ τους σχέση μπορεί να ορίζεται με Ιδιωτικό Συμφωνητικό στην περίπτωση που το πρόσωπο επικοινωνίας είναι εταιρεία?

Η απάντηση που πήραμε σε αυτή την ερώτηση ήταν ότι εφ’ οσον ο νόμος είναι σαφής και ξεκάθαρος, το σωστό είναι να κάνει την ανάρτηση ο Διαχειριστής σύμφωνα με την ΠΟΛ 1187. Σε αναφορά μας στο πρόβλημα που προκύπτει με τις χιλιάδες αναρτήσεις που έχουν γίνει στις πλατφόρμες από τρίτους διάφορους από την έννοια του Διαχειριστή Ακινήτου, με σκοπό είτε την εξυπηρέτηση συγγενικού ατόμου, γνωστού, φίλου κ.λ.π., είτε για εκμετάλλευση σε συμφωνία με τον ιδιοκτήτη, φάνηκε να υπάρχει σε αυτές τις περιπτώσεις μια ελαστικότητα, εφόσον βέβαια ο ΑΜΑ και ο λογαριασμός δικαιούχου ανήκουν στο ίδιο άτομο το οποίο είναι ο φυσικός Διαχειριστής Ακινήτου σύμφωνα με την ΠΟΛ 1187.
Αυτό που αποκομίσαμε από την συζήτηση είναι ότι δεν ενδιαφέρει την ΑΑΔΕ ο host η contact person η όπως αλλιώς αναφέρεται στις πλατφόρμες, αλλά η σωστή αναγραφή του ΑΜΑ και ο λογαριασμός που καταλήγουν τα έσοδα ώστε να δηλώνονται ορθά στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Ζητήσαμε να υπάρξει σαφής διατύπωση σε κάποια ΠΟΛ αλλά αυτό δεν φαίνεται να είναι εφικτό προς στιγμή.

2. Υπάρχει τρόπος να διαχειρίζεται στις πλατφόρμες το ακίνητο τρίτο πρόσωπο η συγγενής Α βαθμού, ενώ ΑΜΑ, δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής και τραπεζικός λογαριασμός ανήκουν στον ιδιοκτήτη?

Και σε αυτή την ερώτηση ισχύει ότι και στην προηγούμενη.

3. Τα τελευταία χρόνια έχουν κάνει έναρξη εργασιών εκατοντάδες ατομικές επιχειρήσεις με ΚΑΔ 55201901: Υπηρεσίες ενοικίασης επιπλωμένων διαμερισμάτων μικρής διάρκειας, χωρίς παροχή υπηρεσιών περιποίησης πελατών. Τηρούν Βιβλία Εσόδων-εξόδων, καταχωρούν Έσοδα & Δαπάνες, πληρώνουν ΕΦΚΑ, υποβάλλουν δηλώσεις Ε3 και φορολογούνται επί των κερδών τους. Παρά το γεγονός ότι οι Δ.Ο.Υ. δέχονται και κάνουν έναρξη εργασιών, μέλη του Συλλόγου έχουν ρωτήσει στο Υπουργείο Οικονομικών (Καραγεώργη Σερβίας) και έχουν λάβει (προφορική) απάντηση ότι αυτό δεν είναι εφικτό. Τι ισχύει?

Η απάντηση που πήραμε σε αυτήν την ερώτηση είναι ότι σύμφωνα με την ΠΟΛ 1069/2015, οι ατομικές επιχειρήσεις και οι προσωπικές εταιρείες (ΟΕ, ΕΕ) που τηρούν απλογραφικά βιβλία φορολογούνται σύμφωνα με την κλίμακα εισοδημάτων από ακίνητη περιουσία. Αυτό μας ενημέρωσαν ότι θα διευκρινιστεί και στην αναμενόμενη εντός των ημερών ΠΟΛ. Είναι πάντως ξεκάθαρο ότι ατομικές επιχειρήσεις και προσωπικές εταιρείες (ΟΕ, ΕΕ) με απλογραφικά βιβλία δεν φορολογούνται σύμφωνα με την κατηγορία των εσόδων-εξόδων.

4. Έχει προβλεφθεί μελλοντικά η δυνατότητα αυτόματης ενημέρωσης των μισθωμάτων ανά ποσοστό συνιδιοκτήτη, η αυτό θα γίνεται μόνο με την οριστικοποίηση του πίνακα συνιδιοκτητών?

Αυτό θα γίνεται με την οριστικοποίηση που θα κάνουμε στις δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής στην εφαρμογή και θα περνάει αυτόματα στο Ε2 των συνιδιοκτητών.

5. Μπορεί ιδιώτης να χρεώνει έξοδα καθαρισμού χώρου ο οποίος γίνεται μετά την λήξη της μίσθωσης και όχι κατά την διάρκειά της καθώς και ιματισμού, συνυποβάλλοντας στην ειδική πλατφόρμα το συγκεκριμένο έσοδο με το συνολικό μίσθωμα?

Η απάντηση εδώ είναι ότι εφ’ όσον η καθαριότητα γίνεται μετά την αποχώρηση του επισκέπτη, δεν ενδιαφέρει την ΑΑΔΕ αν χρεώνεται εκτός μισθώματος, με την προϋπόθεση να συμπεριλαμβάνεται στο συνολικό δηλωθέν ποσό της εκάστοτε μίσθωσης.
Και αυτό θα αναφερθεί στην νέα ΠΟΛ που αναμένεται.

6. Στην δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής, αναγράφουμε το ποσό που λάβαμε στον τραπεζικό μας λογαριασμό ή το συνολικό που περιλαμβάνει και τις προμήθειες?

Ξεκάθαρα και σε αυτή την ερώτηση, η απάντηση είναι ότι στην ειδική εφαρμογή δηλώνουμε το συνολικό ποσό που περιλαμβάνει όλες τις προμήθειες από την στιγμή που από ιδιώτες δεν εκπίπτουν δαπάνες.

7. Υπάρχει μελλοντική πρόβλεψη το Μητρώο να συνδεθεί με το Ε2 και να συμπληρώνεται αυτόματα με το αντίστοιχο εισόδημα?

Θα γίνει από την επόμενη χρονιά όπου θα βρούμε όλοι το Ε2 προσυμπληρωμένο με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις μας. Θα υπάρχει επίσης η δυνατότητα τροποποίησης αν υπάρχει ανάγκη.

8. Τι πρέπει να κάνουμε στην περίπτωση που επισκέπτης δεν επιθυμεί να δώσει το ΑΦΜ/ΑΔΤ/Αριθμό Διαβατηρίου η δώσει ψεύτικο? Μπορούμε αντί αυτών να συμπληρώνουμε στην ειδική εφαρμογή τον αριθμό της κράτησης την στιγμή που συναντάμε δυσκολίες στην συλλογή αυτών των προσωπικών δεδομένων?

Έχει ήδη εντοπιστεί από την αρχή αυτό το πρόβλημα, ιδίως στην περίπτωση των Ελλήνων που δεν δίνουν το ΑΦΜ τους συνυπολογίζοντας ότι ούτε τα ξενοδοχεία το ζητούν, και θα αλλάξει όσο το δυνατόν πιο γρήγορα με την δυνατότητα να δίνουμε αριθμό Ταυτότητας η Διαβατηρίου. Αυτά θα είναι απαραίτητα οπότε μια σωστή προσέγγιση θα ήταν να ενημερώνουμε τους επισκέπτες μας στους κανόνες του σπιτιού, ότι αυτό είναι υποχρεωτικό στην Ελλάδα από την φορολογική αρχή. Έτσι ο επισκέπτης θα γνωρίζει εκ των προτέρων ότι θα πρέπει να δώσει τα στοιχεία του Διαβατηρίου του με την άφιξη.

9. Μπορεί να διατηρηθεί ο ίδιος ΑΜΑ στη περίπτωση που βραχυχρόνια μίσθωση διακόπτεται από μακροχρόνια και επανέρχεται η απαιτείται η έκδοση νέου ΑΜΑ?

Η απάντηση εδώ ήταν ότι δεν χρειάζεται να διαγραφεί η εγγραφή από το Μητρώο σε περίπτωση που δοθεί το ακίνητο για μακροχρόνια μίσθωση, αλλά μπορεί να παραμείνει με τον ίδιο ΑΜΑ για χρήση σε μελλοντικές βραχυχρόνιες μισθώσεις.

10. Με ποιο τρόπο φορολογούνται οι εταιρείες διαχείρισης ακινήτων? Θεωρείται το εισόδημα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, εισόδημα από ακίνητα ή από επιχειρηματική δραστηριότητα?

Το εισόδημα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις που πραγματοποιούν εταιρείες διαχείρισης θεωρείται έσοδο από επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται με 26%.
Εδώ όμως εντοπίσαμε και μια ασάφεια και την θέσαμε υπ’ όψιν της αρχής. Αυτή είναι η εξής: Σε περίπτωση που μια εταιρεία διαχειρίζεται ένα ακίνητο με βραχυχρόνια μίσθωση και παρέχει συγχρόνως και συμπληρωματικές υπηρεσίες, όπως για παράδειγμα καθημερινό καθαρισμό, μεταφορά, κ.λ.π. όπως δικαιούται, τότε όπως ορίζει η ΠΟΛ 1059/2018 το συνολικό αντίτιμο που καταβάλλεται, δεν απαλλάσσεται του ΦΠΑ. Άρα σε αυτή την περίπτωση, δεν θα πρέπει να δηλωθεί στο Μητρώο από την στιγμή που δεν θεωρείται βραχυχρόνια μίσθωση που κατά την έννοιά της απαλλάσσεται του ΦΠΑ.
Αυτό θα ξεκαθαρίσει στην ΠΟΛ που αναμένουμε. Πρόθεση της ΑΑΔΕ όπως βγήκε από την συζήτηση είναι να ξεκαθαρίσει η μίσθωση από τυχόν υπηρεσίες και να δηλώνεται στο Μητρώο δίχως ΦΠΑ, ενώ οι υπηρεσίες να τιμολογούνται με ΦΠΑ ξεχωριστά.

11. Όταν έχουμε ακύρωση η μη εμφάνιση επισκέπτη και υπάρχουν ακυρωτικά τέλη τα δηλώνουμε στο ειδικό πεδίο. Για να γίνει όμως αποδεκτή από το σύστημα η δήλωση ζητά ΑΦΜ η αρ. Διαβατηρίου στοιχεία που δεν μπορούμε να έχουμε λόγω ακύρωσης. Θα λυθεί αυτό το πρόβλημα?

Σε αυτή την περίπτωση μπορούμε να περνάμε τουλάχιστον τον αριθμό της κράτησης.

12. Τι γίνεται με τα προσωπικά δεδομένα των επισκεπτών που αναγκαστικά συλλέγουμε και κρατάμε για τις δηλώσεις στο Μητρώο? Υπάρχει πρόβλημα με την νομοθεσία περί Προστασίας Δεδομένων Προσωπικού Χαρακτήρα (GDPR) και τι πρέπει να κάνουμε για να είμαστε νόμιμοι?

Για να μπορούμε να κρατάμε νόμιμα όσα προσωπικά δεδομένα μας ζητείται από την φορολογική αρχή, θα πρέπει να ζητάμε από τους επισκέπτες να μας υπογράφουν μια δήλωση όπου συναινούν στην συλλογή αυτών των στοιχείων με την προϋπόθεση να χρησιμοποιούνται μόνο για το συγκεκριμένο σκοπό. Σαν σύλλογος θα ετοιμάσουμε ένα έντυπο που θα πληροί όλες τις προϋποθέσεις του νόμοι περί Προστασίας Δεδομένων Προσωπικού Χαρακτήρα και θα το διαθέσουμε στα μέλη μας.

13. Τι ισχύει για ακίνητα που διαθέτουν ΕΣΛ – αρ. Γνωστοποίησης στο όνομα του ιδιοκτήτη, ως τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις και υπεκμισθώνονται με δικαίωμα χρήσης για βραχυχρόνια μίσθωση? Ο νέος μισθωτής μπορεί να χρησιμοποιήσει το ΕΣΛ – αρ. Γνωστοποίησης του ιδιοκτήτη για το Μητρώο?

Δεν υπάρχει εδώ μια ξεκάθαρη απάντηση διότι αυτό είναι και θέμα του Υπουργείου τουρισμού, αλλά όπως μας ειπώθηκε, άποψη της ΑΑΔΕ είναι ότι από την στιγμή που το ΕΣΛ δίνεται στον ιδιοκτήτη του ακινήτου και αναφέρεται σε αυτόν προσωπικά, δεν είναι δυνατή η χρήση του από τον υπεκμισθωτή. Σε παρόμοια περίπτωση θα πρέπει ο υπεκμισθωτής να προχωρήσει στην εγγραφή του ακινήτου στο Μητρώο και να λάβει ΑΜΑ.

14. Τα ακίνητα που διαθέτουν ΕΣΛ – αρ. Γνωστοποίησης και μισθώνονται σε βραχυχρόνια μίσθωση ως τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις, υπόκεινται στους περιορισμούς των επαύλεων (εβδομαδιαίες μισθώσεις, μέγιστο διάστημα μισθώσεων τρείς μήνες/έτος) αν δηλωθούν δίχως να γίνει χρήση του ΕΣΛ – αρ. Γνωστοποίησης, αλλά με ΑΜΑ?

Όχι σε αυτή την περίπτωση δεν υπάρχει κανένας περιορισμός. Διευκρινίστηκε όμως ότι όσοι ιδιώτες διαθέτουν για βραχυχρόνια μίσθωση επιπλωμένη έπαυλη με ΕΣΛ θα πρέπει να την εγγράψουν στο Μητρώο δίχως να λάβει ΑΜΑ αλλά να προσθέσει το ΕΣΛ η τον αριθμό Γνωστοποίησης που αντικατέστησε το ΕΣΛ, απλά και μόνο για να δηλώνονται μισθώσεις που γίνονται στο πλαίσιο της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Αντιθέτως εταιρείες με επιπλωμένες επαύλεις που διαθέτουν ΕΣΛ η αριθμό Γνωστοποίησης που παρέχουν συμπληρωματικές υπηρεσίες δεν έχουν την υποχρέωση εγγραφής στο Μητρώο αλλά στις αναρτήσεις στις ηλεκτρονικές πλατφόρμες θα πρέπει να αναγράφουν το ΕΣΛ η τον αριθμό Γνωστοποίησης.

ΠΑ.ΣΥ.Δ.Α.
Πανελλήνιος Σύλλογος Διαχειριστών Ακινήτων
https://www.facebook.com/groups/pasida/

Μείνετε συγχρονισμένοι!

Γραφτείτε στο newsletter για να λαμβάνετε τα τελευταία νέα και ενημερώσεις